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編者按：本文來自 “DT 財經 ” ，作者：唐也欽 ；圖：鄒磊。 36 氪經授權轉載。
要租一間地鐵房，每月平均 4000 元，這就是魔都
年初以為能存下來的錢，年末又大部分出現在了支付寶年度賬單上，可能你也一樣。 對於像 DT 君這樣仍奮斗在存錢荊棘之路上的大多數，租到一間好房成了一件特別重要的正經事。
相比買房還要考慮升值空間、教育配套等一籮筐事，租房就簡單多了，要衡量的條件不外乎便利和舒適，性價比計算路徑非常清晰。
所以這份科學租房指南採集的數據主要是來自鏈家、58 同城、自如和蘑菇租房等網站上超過4 萬條上海待租房源信息，再結合了DT 財經城市數據庫的部分城市基礎數據（統計時間截至 2017 年9 月底）。
首先我們來看看上海不同地理位置的租房行情如何，直觀起見，DT 君將這 4 萬條房源信息投射到了上海市地圖上。
很顯然，在房源更密集的中心城區，看房效率會更高。 對於想快速結束戰鬥且預算充足的朋友們來說，DT 君建議別走出中心城區。 畢竟內環內每 1 平方公里就有 86 間房可供選擇，內中環間還能碰上 42 間，到中外環間就直接降為 22 間。
當然，房源更密集的地方租金成本也更高。 內環平均單室租金（單室租金 = 房屋總租金 / 臥室數量）已經達到 5372 元 / 月，退至內環中環間區域，這個數字就減少了 1/3。
除了環線，還有個影響租金的關鍵要素——地鐵站。 畢竟上海那麼大，活躍範圍基本靠地鐵站定位，更何況有些熱（孤）愛（單）事（寂）業（寞）的年輕人，軌跡只局限在家與單位兩個地鐵站之間。 出門 10 分鐘還走不到地鐵站？ 這恐怕會嚴重影響租房選擇。
人民群眾（或者說是房東）對地鐵站的追崇也很好地體現在租金裡，我們計算發現，距離地鐵站500 米範圍內單間租金為4166 元/ 月，500-1000 米範圍距離遠些 但影響不大，單間租金像徵性降到3929 元/ 月，再往外走500 米效果就明顯了，單間租金直接暴降到2814 元/ 月。
總之在上海租房圈裡，距離地鐵站 1000 米是個分水嶺。 而業界口中的地鐵房，恰好也就是距離地鐵站 1000 米以內。 DT 君統計發現，全城有六成的待租房源都在這個範圍之內。 其中地鐵房數量最多的線路是9 號、4 號和7 號線；地鐵站則是商城路站（9 號線）、莘莊站（1 號線、5 號線）、芳華路站（7 號 線）、上海體育場站（4 號線）和威寧路站（2 號線）。
你沒看錯，居住配套最好的站點還是在內環
既然地鐵站方便 ” 定位 “，且地鐵站對租房至關重要，那麼我們就選擇用地鐵站輻射圈作為評價租房的標準。 在上海的 304 個地鐵站中，先看哪裡的 ” 優居指數 ” 高，再疊加租金，找出性價比之選。
什麼叫” 優居”，反正DT 君對大城市理想生活的美好想像，就是通勤時間最好不要超過半小時，如果早高峰地鐵還不擠那就更好了；家附近有萬全的生活配套， 下班回家順路就可以買水果酸奶，簡單的休閒娛樂健身也能就近解決。
按照這些想像，我們綜合了百度地圖、大眾點評、e 成等機構的數據，為各個地鐵站輻射圈構建了居住性能分（優居指數），包含了對居住配套供應情況、30 分鐘可達範圍 內所有站點的商務發展情況、商業與休閒娛樂設施、早晚高峰地鐵站進站人流量等幾個方面的考察。 評分結果如下圖：
結論不算特別出人意料，上海地鐵站點周邊區域的居住性能分，基本遵照了市中心 – 內環 – 中環 – 外環依次遞減的規律。 這確實也符合我們對上海的認知——內環線內城區開發比較成熟，各方面資源的供給密度也比較高。 但這也是上海這座城市的特性之一，因為並非所有城市的最中心區域都是適合居住的。
拿出” 放大鏡” 觀察更細化的數據結論時，你會發現上海將這一城市特性展現到了極致，最優居的5 個地鐵站點竟然都在最中心的黃浦區，分別是黃陂南路、新天地 、大世界、南京東路和豫園站。 在居住性能分排名前 20 的站點中，黃浦區佔了 7 個，靜安、虹口、徐匯與浦東各有 3 個，它們全部都位於內環。
當然大家從圖中也已經看出來了，高亮點並非完全囿於中心城區，在地鐵線路一路向外的過程中，也有一些站點是異軍突起、分外閃耀的，比如11 號線的安亭站， 1 號線與5 號線換乘的莘莊站和9 號線的七寶站——不過，DT 君的魔都小伙伴們說，這幾個站點周邊的居住密度已經都很高了。
儘管租金貴，但住在市中心是更划算的選擇
看完具體站點的優居情況，我們可以進一步來找性價比之選了——毫無疑問，在同檔預算範圍內，居住性能分越高的地段性價比越高，對租客吸引力越大。 從房東和中介的視角來考慮，這些地段的租金就還有提升的空間。
令人心酸的是，一分錢一分貨的道理在租房市場同樣比較適用，想要住得更好，就要做好花更多錢的準備。 地鐵房租金和站點居住性能分之間的相關係數達 0.69，呈現較強正相關。
不過，我們還是可以找出那些性價比（單室租房性價比 = 站點居住性能分 / 單室租金）相對較高的地鐵站。
DT 君分別計算了各個站點的單室租房性價比，從大體趨勢來看，居住性價比同樣按照市中心 – 內環 – 中環 – 外環依次遞減。 也就是說，租金差並沒有很好地彌補資源分佈的差距，儘管住在中心城區成本更高，但與你享受的各種城市資源相比，還是算占到了便宜。 這讓為住進內環花掉大半工資的 DT 君，內心感到些許安慰。
按行政區劃來觀察的話，虹口、楊浦、靜安是單間租房性價比最高的區域。 更具體些，我們再挑出全城單室租房性價比排名前 10 的地鐵站。
我們來感受一下性價比的威力。 性價比最高的安亭站位於外環外的嘉定區，平均單室租金為1461 元/ 月，而居住性能分與它基本一樣的真如站（11 號線，普陀區）平均單室租金達3302 元 / 月，淞虹路站（2 號線，長寧區）更是高達4297 元/ 月。
性價比排名第二的人民廣場站，其居住性能分排在全市第 7 位，但單室租金主要集中在 2000-4000 元 / 月。 形成鮮明對比的是，與該站點居住性能得分一樣的靜安寺與陝西南路站，平均單室租金均在 7000 元 / 月以上。
南京西路、陸家嘴、漕河涇、張江的上班族們，去哪租房更好？
不過，上文的租房性價比全城數據結論對租房人來說不太實用，絕大多數人都是先確定了工作地點，再去租房——比如在南京西路上班的DT 君，是肯定不 會跑到安亭站旁邊去租房，即便它的性價比全上海最高。
那麼我們就用 DT 君的根據地南京西路作為案例來進行詳細分析。
先以公共交通時間作為篩選條件，算下來全城有 120 個地鐵站到達南京西路站所需時間小於半小時。
進一步比較這120 個站點的租房性價比時，DT 君稍微調整了一下居住性能的算法——在商務功能考察這一因素上，不是看所居住的站點能覆蓋多少工作機會，而是看該站點到 工作地南京西路站需要多久。
計算結果顯示，這 120 個站點中居住性能排名前 10 的站點周邊平均單室租金超過 6000 元 / 月。
但是！ DT 君在計算了單室租房性價比後驚喜地發現，預算 4000 元 / 月以下就能找到很不錯的地段——這些站點的居住性能差異，並不像租金差那麼大。
排名前 15 位的站點都標在上圖中了。 其中，居住性能分最高的是四川北路站，單室租金也不過 4000 元 / 月左右，大力推薦。
為了造福各位，DT 君還順手把南京東路（南京東路站）、陸家嘴( 包括陸家嘴、商城路、東昌路3 站) 、張江（包括張江高科、金科路、廣蘭路3 站） 和漕河涇（包括漕河涇開發區、虹梅路、虹漕路、桂林公園、桂林路、漕寶路6 站）幾個地區的30 分鐘交通圈內單室租房性價比最高的15 個站點也挑選 出來，觀眾朋友們可以隨意參考。
當然了，各個地鐵站的租金與一些不好量化評估的房源情況相關，數據顯示性價比更高的地鐵站，可能僅僅是因為這段時間上架的都是老公房。 租房指南只能是在出門看房前提供一些方向性參考，做決定還是得實地考察。 反正在南京西路上班的 DT 君，已經照著結果去看房了，你也抓緊吧，說不定我們還能在四川北路站相遇。